不動産の価値
今日は自分自身への備忘録的に書いておきます。
タワーマンションの話。
あ、その前に。
相続税って知ってますよね？
親や配偶者などが亡くなったときに、その遺産の大きさに応じて税金が掛かってくるアレです。
では、遺産の大きさって何でしょう。
単純に価値の大きさ？
では価値って何でしょう？
財産には現金や株式や不動産や様々な物品がありますが、一般的に財産の中で一番大きいのは不動産です。
賃貸住宅住まいで不動産を保有していない人も多いでしょうけど、そういう人は、あまり相続税は掛からないですね。
相続税ってある程度、遺産の額が大きくないと掛からないからです。
不動産を持ってない人の大半は、そんなに大きな財産は無いですよね。まあ中には巨額の現金を持っている人もいるかも知れませんが。
さて、不動産の価値の大きさってどうやって決めるか知ってますか？
実はいろんな方法があります。
例えばあなたが1億円で土地を買ったなら、その土地は1億円です。
しかしそれはあくまでも商売上の話。
そこで相続が発生した場合、その土地の財産としての価値は1億円とみなされるでしょうか。
違うんですね。
相続の際の不動産の価値は、相続税評価額という指標で表されます。
相続税評価額というのは実際の売買の金額とは関係ありません。
場所ごとに決まってるんです。
路線価という言葉を聞いたことがありますよね。
道路ごとに基準が決まっていて、その道路に接する土地は、その路線価を基準にして相続税評価額が決められます。
なので、仮に1億円で買った土地でも、相続税評価額は2億円になってしまう可能性もあれば、5千万円の可能性もあります。
まあ実際にはそこまでかけ離れることは無いですが、それでも実際の売買価格と相続税評価額が異なるのは普通の話です。
例えば、同じ土地でも、更地つまり何の建物も建っていない状態と、賃貸アパートが建っている状態では評価額は異なるんです。
なぜなら賃貸アパートが建っていれば、土地の持ち主は土地を自由に使えませんし、国土の狭い日本では更地よりも建物を建てた方が土地を有効に利用していると言えますよね。
だからそういう土地は優遇して評価を下げてもらえるんです。
評価が下がると言うことは、税金の額も下がると言うことです。
相続税の額を下げたければ、不動産の評価額を下げる、これがオーソドックスな節税テクニックなんです。
タワーマンションの評価
で、冒頭に戻ってタワーマンション。
タワーマンションって縦に長い、つまり高いですよね。
しかし2階の部屋も30階の部屋も路線価で言えば同じなんです。
そりゃそうですね。
上下の違いはあれど、場所は同じですから。
しかし実際の売買価格で言えば2階の部屋と30階の部屋とでは圧倒的に後者が高いんです。
例えば、2階の部屋は1億円で売られていて、30階の部屋は2億円で売られているとします。
しかしどちらの部屋も相続税評価額は7千万円。
仮に税率が50％なら税金の額は3,500万円ですね（実際にはもっと複雑な計算をします。念のため言っておきますが。）。
てことは、どちらが節税になりますか？
2階の部屋は1億円の財産を持っていて税額は3,500万円。
30階の部屋は2億円の財産を持っていて税額は3,500万円。
ほら、30階の部屋の方が圧倒的に実質の税率が低いですよね。
最初に書いたように、ホントは相続税は財産の大きさによって決まるはずです。
しかし路線価というシステムはタワーマンションの階数の違いに対応できていないんです。
だから資産家は節税のためにタワーマンションの高層階を購入するんです。
まさに、古い制度が新しい環境に対応できていない事例ですね。
今後、こういう税制は当然見直される可能性はあるでしょうが、今はそうなっているということです。
ボクは不動産関連の仕事をしています。
ちょっと備忘録的に、ここに書いておくことにしました。
