非天マザー by B-CHAN

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家を売りたい話やら媒介契約やら両手の話

不動産を売る方法

 

昨日、たまたま友人との話題に出たので、不動産業界のボクがここに書いておきます。

不動産を売りたいと言う話でした。

不動産を売る場合に、方法としては、大きく分けて、

 

  • 自分で売る
  • 不動産業者に依頼する

 

の2種類があります。

 

業者に依頼すれば手数料がかかります。

ざっくり言えば、取引価格の3%だと思っておけばいいでしょう。

5,000万円で売れれば約150万円を業者に払います。

これがもったいないのであれば、業者に頼まずに自分で買い主を探せばいいんです。

自分の家を自分で売るのなら、宅建の免許も不要です。

商品では無いので消費税の対象外となり、メリットになるかもしれません。

 

でも、現実問題として考えてみてください。

世の中の大勢の中から、自分の不動産を買ってくれる人をどうやって探すんでしょうか?

普通は、不動産を買いたい人は不動産業者に行きます。

そんな中、自分で、ホームページでも作って、物件情報を載せたところで、誰がそれを見るでしょうか。

不動産業は情報産業であることを考えれば、個人が自力で買い主を探すのは至難のワザですね。

不可能では無いですが、確率から言えば気の遠くなる話です。

 

 

仲介業者

 

 

そんなわけで一般的には仲介業者に依頼します。

業者には買い主が自らやってくるわけですから、その中から売り主の物件とマッチングする買い主を割り当てることになります。

ただし、話としてはちょっと複雑です。

仮に、売り主から売却依頼を受けた業者をAとしましょう。

Aは依頼を受けたことで、買い主を探します。

ここで可能性としては、2パターンあります。

Aに買い主がやって来る、あるいはAが買い主を見つけるパターン。

そして、もうひとつは、Aに違う業者が買い主を紹介するパターンです。

後者だと例えば別の業者Bが買い主を知っていて、Aが売り物件情報を持っているとします。

Aは売り主側の業者、Bは買い主側の業者と言うことです。

 

すると、AとBが情報交換することで売買が成立します。

この場合は、Aは売り主から約3%を手数料として受け取り、Bは買い主から約3%を手数料として受け取ります。

ひとつの売買取引に2つの業者が挟まるんですね。

このように、それぞれの業者がそれぞれのお客さんから手数料を受け取ることを、業界では、

 

片手

 

と呼ぶわけです。

 

しかし、もし、Aのところに買い主が直接やって来れば、Aは売り主と買い主の間に入り、他の業者は存在しないことになります。

この場合は、Aにとっては売り主もお客さんであり、買い主もお客さんであることになります。

つまり、Aは売り主から約3%、買い主からも約3%の手数料をもらえます。

これを業界では、

 

両手

 

と呼びます。

考えてみてください。

まったく同じ取引きをするのに、業者が1つか2つかで業者の儲けは大きく変わるわけです。

あなたが仕事をするときに、同じ仕事なのに、300万円の報酬か150万円の報酬かを選べと言われたら、誰だって300万円を選びます。

 

不動産の売却依頼の方法には、

 

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

 

の3種類があります。

専属専任媒介契約だと、売り主は他の業者には依頼できません。

専任媒介契約だと、売り主は他の業者には依頼できませんが、自分で買い主を探すことはできます。

一般媒介契約は売り主は複数の業者と契約できます。

 

複数の業者に依頼した方が、情報がたくさん出回って、買い主が早く見つかる気がしますが、そうでも無いんですよね。

いまは完全にインターネットの時代であり、不動産情報を流通させるためのレインズと言うインターネット上のシステムが存在します。

専属専任媒介契約や専任媒介契約なら、業者は必ずレインズに物件情報を登録する必要があります。

一般媒介契約だとレインズへの登録義務はありません。

一般媒介契約では、他の業者に買い主を見つけられてしまう可能性があるため、業者としても、そんなにチカラを入れて活動しない可能性が高いんですよね。

必死で活動しても、結果として他の業者が売買を決めてしまえば、1円も手数料は入りませんから。

つまり、売り主としても、専属専任媒介契約にした方が、逆に買い主が早く見つかる可能性があるわけです。

何せ他の業者が介在しないので、業者Aにしてみれば、買い主を見つければ必ず手数料を得られるからです。がんばるんですよ。

 

ただし、罠があります。

その売り物件を業者Aしか売れないと言うことは、Aのさじ加減で売り条件が左右されてしまいます。

さっき書いたように業者は両手取引きを望みます。

なので、Aのところに買い主側の業者が買い主を紹介しても、

 

「あ〜、その条件では売れませんねえ。」

 

などとごまかして、売らずにいる可能性があります。悪質ですけど。

そして、Aが自分で買い主を見つけると、そっちを優先するわけです。両手になりますから。

ホントはとっくに買い主が存在していたのに、両手にしたいために、売らずにおいていた。

でもレインズにはきちんと載せているので違法では無い。

売り主にはテキトーに、

 

なかなか良い買い手が見つかりませんねえ。

 

などとごまかしておく。

 

これができてしまうのが、仲介の世界です。

実際にやっている業者も珍しくないですからね。

 

と考えると、諸悪の根源は何でしょうか。

 

そうです。

両手取引きですよ。

業者Aが売り主からも買い主からも手数料をもらうことが許されているから、こんなことがまかり通るんですね。

聞いたところで、アメリカでは両手は禁止されているそうじゃないですか。

 

と言うわけで、日本でもさっさと法改正して両手を禁止すればいいんじゃないですか。

でも、そうすると、不動産業界から反発が出ます。

政治家は不動産業界の大きな後ろ盾を持っているので、不動産業界を敵にしたくはないですよね。

だから政治家では無く政治屋と呼ばれるんですが。

 

お客の利益よりも業者の利益が優先される仕組みは改善されるべきだとボクは思いますが、そうなっていないのが日本の現状です。

 

だから、両手のシステムがある国での専属専任媒介、専任媒介なんて、うさんくさすぎるので、ボクはオススメしない、と言う話を昨日、しておきました。

 

と言うことで、以上です。