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非天マザー by B-CHAN

iPhoneの使い方、IT、金融、経済、不動産、保険、ビジネス、音楽、映画、ニュース、自己啓発などを語ります。

賃貸マンション・アパートに住む人が契約満期時に有利に交渉する方法

賃貸借契約の満期

賃貸マンション

 

 

10年前に関西から東京へ移住したボクですが、去年から人生初の横浜市民です。

で、早くも2017年の3月には、現在住んでいる賃貸マンションの2年契約の更新時期を迎えます。

 

すでにみなさんご存知の通り、ボク自身の今の仕事が賃貸管理業。

つまり、住民のみなさんと、そんな手続きを行うのもボクの仕事のひとつです。

 

で、今回は、ボク自身が住民側として、賃貸管理業者と交渉するわけです。

 

すでに、業者からは更新条件の通知書が届いています。

これまでの家賃・共益費と同額での更新か解約の二者択一と記載されています。

まあごく一般的な通知書ですね。

そしてこれも一般的ですが、契約更新するなら更新料として、家賃の1ヶ月相当額がかかります。

 

さあ、ここからです。

一般の人たちは専門知識が無いので、そのまま継続して住むために契約更新して更新料を払うか、もしくは、更新料を払うくらいなら、別の物件に引っ越そうと考えると思います。

 

他により良い物件があれば引っ越すのもありですね。

逆に、更新料を払いたくないと言う理由で引っ越すのはもったいないと思います。

例えば家賃が8万円なら更新料も8万円。

つまり、年間の家賃は、

8万円 × 12ヶ月 = 96万円

2年では192万円

で、2年ごとに8万円の更新料がかかるので、結局、2年トータルで200万円ですね。

だから、家賃8万円の物件に入居するときには最初から、

200万円 ÷ 24ヶ月 = 約8.33万円

つまり、家賃は8.3万円だと認識しておくべきですね。

 

更新料そのものが不当であるとして争われた裁判もありますが、結局、妥当な更新料は適法だと判断されています。

もし仮に、更新料と言う概念が不法だと言う判決がなされたら、それはそれで入居者に大してメリットは無いんです。

そうなったら、8万円+更新料の物件が消滅して、その代わりに家賃が8.3万円に上がるだけですから。

 

つまり、大家さん側も道楽で賃貸マンションを経営している訳ではなく、銀行借り入れなどを行なって収支を計算しながら事業をしているので、安易に収入を下げることはできないわけです。

 

なので、更新料なんて不要だ!なんて言い分で大家さんと争うのは、おそらく高い確率で時間の無駄になります。

素直に払いましょう。

 

新家賃の交渉

 

それでも入居者としては家賃は安い方が良いに決まってます。

 

ボクも今回の契約期限到来に伴って考えてるんですよ。

引っ越すか契約更新するか。

で、引っ越すにしても、今より条件の良い物件ってなかなか無いんですよね。

ボクは東急東横線の妙蓮寺駅の近くに住んでいます。

妙蓮寺駅は駅周辺は寂しいですが、東横線の駅としては珍しくパチンコ店も無い上品な街です。東横線で他にパチンコ店が無いのは田園調布駅くらいでしょうか。

 

もちろん、綱島や日吉、元住吉や武蔵小杉に住めば便利なんですが、賃料もそれなりに跳ね上がります。

 

ボク自身が不動産業界人であるためか、掘り出し物物件を見つけるのが上手いんですよね。

いま住んでいる部屋も広くて築年数が浅くてバス・トイレ・洗面が独立で、洗浄トイレで、しかも家賃も安いです。

以前住んでいた世田谷の部屋も同様だったんです。

なので、いま住んでいる部屋より条件の良い部屋がなかなか見つからないんですよね。

妙蓮寺駅だと隣が菊名駅なので東横線の全列車が止まり、都内にもカンタンに行けますし、横浜線とも接続しているので、新横浜や町田にもカンタンに行けます。

つまり、あまり、引っ越す動機が無いんですよね。

てことは、ボクがやるべき作業はひとつ。

契約更新です。

すると、考えるべきは、家賃の引き下げです。

 

ここで、交渉力が必要になります。

ただ単に、

 

「家賃を下げてください。」

 

と希望を出しても通りにくいでしょう。

そこで戦術です。

 

日本では2015年から相続税の基礎控除が下がったので、相続税がかかる世帯が増えました。

すると、相続税対策をする人も当然のように増えます。

代表的な相続税対策としては賃貸アパートを建てて運営することです。

 

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賃貸アパートを建てる人が増えたので、当然のように空室が増えます。

人口は増えないのに建物は増えたわけですから。

 

これがポイント。

 

大家さん(と言うか管理会社)に対しては、そこを話せば良いでしょう。

つまり、賃貸物件の空室率が上がっているので、他に物件はいくらでもある

だから、家賃を下げてくれないと出て行きますよ。

そう言うロジックは有効だと思います。

また、そもそも物件自体が2年経って老朽化しているので、同じ家賃なのはおかしいですよね、と言うロジックも成り立ちます。

なので、交渉時には、その2本を材料として出してみてください。

 

出すときには金額に注意。

家賃を2000円下げたいのなら、

 

「5000円下げてください。」

 

と、少し多めに切り出す方が無難です。

なぜなら、交渉成立するとしても全額値下げが通る可能性は低いからです。

5000円の希望を出しておけば2000円程度の値下げに落ち着く可能性が高いです。

かと言ってバランスを考えるのも大事ですね。

8万円の家賃なのに1万円も下げてくださいと申し出るのは非常識です。

あくまでもロジカルに説得することを心がけましょう。

 

賃貸借契約書重要事項説明書を見れば大家さんの氏名が記載されているはずです。

 

「ちゃんと交渉してくれないと、私が自分で大家さんを訪ねますよ〜。」

 

などと言えば、管理会社は大家さんと折衝せざるを得ないはずです。

 

まあ、賃貸の入居者と大家さんとは信頼関係を持って契約を締結するので、あくまでも高圧的にならずに、お願いベースで、しかもロジカルに。

 

つまり、値下げする理由がこれだけ揃っているので、ぜひとも検討をお願いしますね、と言う伝え方ですね。

 

これから、年末年始は引越しのシーズンです。

契約の満期更新時期を迎える人が一年で一番多い季節です。

 

入居者のみなさん、ぜひ参考にしてみてください。

 

なにせ、家賃と言うのは、生活する上で最大の固定費ですから、少なければ少ないほど良いんですから。

もちろん、あなたの住んでいる物件が人気物件なら、値下げには応じられないと言われる可能性も十分にあるんですけどね。

 

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ああ、管理業者であるボクにとっては逆に面倒な情報を書いてしまいましたよ。