更新
久しぶりに不動産屋さんとしての記事です。
ボクは賃貸住宅に住んでいます。
ボクは借りている方なので、賃貸人では無く賃借人ですが。
この業界の慣習として、だいたい、2年ごとに契約更新ですね。
地域によって差はありますが、たいていは、契約時に敷金と礼金を納めます。
敷金は預け金なので後で返って来ますが、礼金は差し上げるおカネなので返って来ません。
それとは別に、2年ごとの契約更新時の更新料。
更新料は今のところ、法外な金額で無ければ合法だと言われています。
例えば、
賃料が12万円
共益費（管理費）が1万円
なら、更新料は12万円、要は賃料の1ヶ月分であるコトが多いですね。
契約自由の原則があるので、これは問題ありません。
もし、更新料の12万円が違法、なんてコトになったら、代わりに賃料が12万5千円になるだけですね。
それで大家さんの手取額は同じですから。
賃貸借契約の内容は、あらかじめ借主に開示されるわけですから、それに合意する以上、支払わなければならないのは当然です。
支払わなければ契約違反ですし、その契約に納得がいかなければ、最初から、その契約はしないコト、つまり、その住宅には入居しないコトを選ぶしかありません。
交渉
世の中には、たくさんの賃貸住宅がありますが、そのすべてを不動産会社が運営しているわけではありません。
むしろ、不動産会社以外の人が運営しているケースが非常に多いです。
例えば、ボクが親から土地を相続するコトになるとしたら、どうするでしょうか。
そのまま相続してしまえば、多額の相続税がかかるとします。
でも、財産として土地はあっても現金が無ければ、相続税は払えません。
借金をするか、土地を手放すか。それでも足りなければ、自宅を手放すか。
それくらい日本の相続税は重いのです。
なので、それを回避するために、やむを得ず賃貸住宅を建てるケースが非常に多いんです。
賃貸住宅を建てれば、借り入れ（ローン）が発生するので、その額は相続財産から控除できますし（借金なので）、土地の相続評価額が下がるので、相続税も下がりますし、賃貸住宅の入居者から賃料収入が得られます。
そんな事情で、世の中に存在する賃貸住宅の多くが、賃貸人（大家さん）は普通の個人の人だったりします。
賃貸住宅に住んでいる人は、賃貸借契約書の貸主の名前を見てみてください。
単なる個人であるかもしれませんよ。
ただし、単なる個人は賃貸経営に慣れていないので、実際の運営は賃貸住宅管理会社に委託するケースが多いです。
さらに、空室ができた場合は、空室への入居募集を、管理会社から世間の賃貸仲介会社に任せるコトが多いです。
街で見かけるエイブル、アパマン、ミニミニなどのショップですね。
つまり、入居したい人は、最初に街のショップに赴いて賃貸借契約を結びますが、入居後の日常生活の対応は賃貸住宅管理会社が行うわけです。
当然、2年ごとの契約更新の対応も、管理会社が行います。
ボクが住んでいる住宅もそうです。
更新時には、家賃が変わる可能性がありますが、最近は、更新時には、従前の家賃を続けるコトが多いですね。
景気がそんなに良くも悪くもなっていませんから。
しかし、ボクは、借主として、更新のたびに仕掛けます。
当然ながら、家賃を下げる交渉です。
管理会社からは、事前に、新しい条件でのお知らせが届きますが、たいていは、同じ金額で更新しましょう、と言う内容です。
それに対し、ボクは、
- 世の中の賃貸住宅の空室率が上がっている。
- 2年経ったので物件が経年劣化している。
- 周辺の似た物件の賃料はここよりも安い。
- 周辺に新しい物件が建築されている。
などと言って、大家さんに家賃の値下げを迫るのです。
値下げしてくれないと、出て行きますよ、と。
もちろん窓口は管理会社に対してですが、上記の内容を大家さんに伝えるように言います。
従来が、
賃料が12万円
共益費（管理費）が1万円
だとすると、更新料も12万円。
それをボクは更新後は賃料11万円にしてほしい、と伝えるのです。
受け入れてくれなければ、退去しますよ、と。
ここで考えてみましょう。
もし賃料を11万円に下げて更新するなら、更新料は11万円。大家さんは今後2年間の賃料は11万円に下がりますが11万円の更新料が受け取れます。
2年間の賃料総額のマイナスは24万円。
大家さんにとって差引き13万円のマイナス。
一方、ボクが出て行った場合は、大家さんは、部屋を綺麗にして、新しく募集して入居が決まるまでは家賃はゼロです。
空室期間が1ヶ月間だけでも損失は12万円。新規契約時に礼金がもらえるとは言え、最近は仲介業者に広告料として賃料の1ヶ月分を支払うのが慣習なので、それは消えます。
経年劣化した物件が従来と同じ12万円で借主が見つかるかどうかの保証はありません。11万円に下げないと誰も入居しないかもしれません。
11万円で入居が決まるのなら、ボクと更新した方が更新料が得られる分、大家さんにはトクなのです。
ましてや、空室が2ヶ月間になったら24万円の損です。
そう考えると、値下げ交渉を迫るボクを追い出すよりも、値下げしてでも、ボクと契約更新した方がリスクは少ないわけですよね、大家さんにとって。
てなわけで、ボクはこの3月に2回目の契約更新を迎えますが、すでに交渉済みで家賃の値下げに成功しました。
2年前の1回目の更新時にも値下げに成功しているので、これで、入居当初よりかなり家賃は安くなりました。
2月から3月にかけて引っ越しもしくは契約更新時期を迎える住人は多いと思いますが、ダメ元で管理会社に値下げ交渉を試してみてください。
逆にボクは、仕事で大家さんもやっているので、その視点では逆の立場です。
値下げは困るんですよね。
てなわけで、今回は、賃貸住宅の借主目線で書いてみました。
