2種類のマンション
こんにちは。
世の中のマンションには2種類あって、それは、
- 分譲マンション
- 賃貸マンション
です。
ただし、この呼び方は、あまりうまく説明できていません。
分譲と言うのは売り方の話であり、賃貸は使い方の問題であるからです。
例えば、Aマンションの503号室を4000万円で買う、と言う場合は、分譲マンションです。
一方、Aマンションの503号室を月8万円で借りる、と言う場合は、賃貸マンションです。
ただし、この両者は、どちらも同時に満たすケースもあります。
分譲賃貸と呼ばれるパターンです。
Bさんが、Aマンションの503号室を4000万円で買い、その部屋をCさんに月8万円で貸せば、Bさんにとっては分譲マンションであり、Cさんにとっては賃貸マンションです。
Cさんから見れば賃貸では無く賃借ですが。
要は、BさんにとってAマンションの503号室は自分の所有物なので、そこに自分が住もうがCさんに貸そうが、それは自由なわけです。
世の中のマンションには、最初から賃貸として人に貸すことを前提に建築されるモノと、分譲マンションとして1室ずつ販売するモノがあります。
そして、後者の場合は、所有者が誰かに貸せば、賃貸マンションにもなりうる、と言うことですね。
分譲マンションのリスク
家を買うことは、たいていの人にとっては人生最大の買い物です。
そして、ほとんどの人はローンを組みます。
数千万円を現金一括で払える人は少ないからです。
なぜ、家を買うか。
その理由は人それぞれですが、そのひとつが、自分の資産になる、と言う点があげられると思います。
ローンを支払っている間は、毎月、返済が必要ですが、ローンを完済すれば返済負担が無くなります。
ただし、自分の所有物であると言うことは、それに付随するリスクも自分で負う、と言うことですね。
例えば、話が少し変わりますが、ボクは自宅にプリンタを持っていません。
自分でプリンタを所有すると、故障したりインクが切れたときに、負担が自分にかかってきます。
ボクのように、必要なときだけ、コンビニでプリントする生活なら、普段のプリンタの管理はコンビニがやってくれます。
所有しないと言うことは管理コストの削減につながるんですね。
これ、住宅にも当てはまります。
ボクは賃貸住宅に住んでいますが、この場合、電球切れなどの細かい部分は入居者負担ですが、水道管の破損とか給湯器の故障などはすべて大家さんの負担です。
所有しないことによって、維持負担から解放されるわけです。
もちろん、支払っている家賃に、その費用も含まれるんですが、少なくとも、契約で決められた家賃以上の負担を求められることはありません。
給水タンクや外壁の破損など、大きな事例が発生しても、それはすべて大家さんの負担です。
分譲マンションの場合、建物全体では無く、さっきの503号室の例のように、1室だけを所有することになります。
こう言うのを専門的には、区分所有、と呼びます。
実は、区分所有マンションを買った人は土地も手に入れることになります。
建物は空中に浮いていることはありえなくて、必ず敷地の上に建っています。
区分所有マンションも敷地の上に建っています。
そして、敷地の所有権は、区分所有者で共有することになります。
つまり、マンションの503号室を買った人は、503号室と、その敷地を所有することになります。
ただし、マンションの場合、ひとつの敷地に多数の部屋が乗っているわけですから、敷地も、その部屋数で分け合う必要があります。
基本的には、部屋の面積で、土地を分け合います。
さっきのマンションで、仮にすべての号室が同じ面積として、全部で100室ある場合、土地は100分の1ずつの権利で共有することになります。
土地を100分の1ずつの面積に切り分けるのでは無く、持ち分と言う概念で、100分の1だけ共有するわけです。
もちろん、他の部屋の人たちと、つまり、赤の他人との共有になります。
503号室を誰かに売却したら、自動的に土地の共有分も付いていくことになります。
こう言うのを敷地利用権と言います。
区分所有マンション特有の土地の権利ですね。
共有は土地だけでは無く、マンションのエントランスや中庭など、みんなで使う部分にも適用されます。
なので、エントランスのドアが壊れた場合は、100室の所有者がみんなで出し合ったおカネで修繕するわけです。
100人がバラバラに行動すると収集がつかないので、管理組合が存在します。
区分所有マンションを買うと、管理組合に強制加入することになります。
これが戸建て住宅との大きな違いです。
どんなに新しいピカピカのマンションでも、30年40年経過すれば、ボロボロになってきます。
自分の部屋の中は自己責任で直すんですが、エントランスなどの共用部は、みんなで出し合ったおカネで直すしかありません。
そのために、管理組合は、区分所有者から、毎月、修繕積立金や管理費などを徴収します。
修繕だけで無く、共用部の清掃なども必要ですからね。
分譲マンションを買った人たちは、運命共同体です。
例えば、100室あって、全員がきちんと修繕積立金や管理費を支払えば問題はありません。
しかし、中には、滞納する人もいます。
すると、清掃会社に支払うおカネが足りなくなったりします。
で、清掃ができなくなって、廊下などが汚くなる、と。
あるいは、修繕積立金が足りなくなって、エントランスのドアが壊れても直すおカネが無い、と。
100室全てが売れれば、まだマシです。
売れなければ悲惨ですよね。
極端に言えば、100室売り出したのに、50室しか売れなかった場合。
残りの50室は空室です。
すると、マンションメーカーがその分の管理費などを負担することになりますが、もし、そのメーカーが倒産でもしたら？
部屋を買った50室の所有者だけで、そのマンションを維持する必要が出てきます。
今は問題無くても30年後なんてどうなるか、全然わかりませんよね。
エントランスのオートロックシステムが故障して、修繕に100万円かかるとしたら。
100室すべての人で分け合えば、1室あたり1万円の負担で済みますが、50室しか所有者がいなければ1室あたり2万円負担しないと、ドアは壊れたままです。
分譲マンションを買うと言うことは、自分の意思とは無関係に、他の部屋の売れ行きや、元の所有者であるマンションメーカーの運命に左右されます。
ローンを完済しても、清掃はずっと続ける必要はありますし、壊れたら修繕が必要なので、結局、それらの費用は、ずっと負担し続ける必要があるってことです。
そして、他の部屋の所有者が減ってしまったり、滞納が起こると、自分にもしわ寄せが来るんです。
何か大きなコトをする場合、管理組合で賛成多数で決める必要があり、逆に言えば、自分は反対であっても、賛成多数であれば、実行されてしまうと言うことです。
戸数の多い大きなマンションであればあるほど、自分の権利は小さくなります。
100戸のマンションなら、自分の権利は1%ですが、200戸のマンションなら、自分の権利は0.5%です。
分譲マンションを買って、将来はローンも完済して安泰、と思っている人は気を付けましょう。
タワーマンションなんて、確かに見晴らしは良いですが、管理費や修繕費は猛烈に高いです。ローンを完済してからも、20年後30年後に大きな負担がやってくる可能性があります。
結果、売る必要が出てくるかもしれません。
何のために自宅を買ったのやら。
マンションメーカーは管理会社では無いので、最初にマンションが売れてしまえば、それでOK。
30年後にマンションメーカーに何かを言っても、何も実現しません。
プリンタを買って30年後にプリンタの調子が狂っても、もはやメーカーに部品も残っていないのと同じ。
眺望が良いとか金利が低いとか見栄を張るとか流行っているとか、そんな理由だけで高層マンションを買ってしまうと、老後に出て行くことになるかもしれません。
もちろん、それらを承知の上で買うのは個人の自由ですから、ボクは止めませんけど。
