賃貸不動産
みなさん、こんにちは！
B-CHANです。
忙しいです。
忙しいですが、合間にブログを書きます。
iPhoneを使えば電車の中ででも書けるんです。
モブログというヤツですね。
モブログの技術ももっと上達させねば。
ブログはボクにとっての重要な収入源なので止められないですから。
さて、今回は、不動産での体験談。
いや、単純な話です。
賃貸物件の管理を生業としていると、空室を埋めるのが大きな仕事のひとつです。
で、なかなか空室が埋まらない物件の場合、キャンペーンを張るわけです。
先日経験したんですが、ボクの同僚の賃貸管理担当者が、キャンペーンを考えるんですね。
それがどうもインパクトが無い。
その物件はマンションで、近日中に売却することになるので、空室がある状態では良くないわけです。
だから例えば、初期費用を抑えるキャンペーンを張ります。
初月の家賃が無料とか、家賃保証料が無料とか、鍵交換費無料とか。
でも、それだけだと弱い。インパクトが無いんです。
で、会話してみました。すると、彼が言うには、
「だって、あまり無料にすると当社が負担することになるでしょ。そうしたら家賃で元が取れなくなる。」
ボクは驚きました。
彼は無料にした分を家賃で取り返そうと思っていたんです。
例えば、無料キャンペーンで当社が10万円を負担したとして、家賃が5万円だとしたら、それを取り返すのに2ヶ月以上かかる計算になります。
売値と利回りで考える
そりゃそうですが、ボクが思いっきりツッコミを入れましたよ。
「違う違う。キャンペーンを張ることによって空室が1室埋まると年間の家賃が60万円増えるでしょ。そうすると利回りが6％を期待する買い主には1000万円高く売れるんだよ。」
すると彼は驚きました。
えー！家賃が月5万円の部屋が1室埋まるだけで売値が1000万円も上がるのか、と。
これは事実です。
利回り6％を要求する買い主には1000万円高く売れますし、利回り12％を要求する買い主には500万円高く売れます。
これは不動産の話では無くて、もはや算数の話です。
銀行に1000万円預けて利回りが6％なら1年間の利息は60万円ですよね。
そういうことです。
つまり利回り6％の預金で年間60万円欲しいのなら1000万円出せばいいんですよね。
とても単純な話です。
しかし彼は賃貸の家賃ベースで考えていました。大きなキャンペーンを張ると、それを取り返すのに何ヶ月分もの家賃が必要だ。
違いますよね。
家賃5万円の部屋を埋めれば売値が500万円から1000万円上がることが予想できるのであれば、それに見合うキャンペーンを張れば良いんです。
極論すれば、キャンペーンに100万円掛けても売値が500万円上がれば、400万円儲かります。
これ、ボク的には、いや、不動産の売買的には、いや、世の中的には当たり前だと思っていたんですが、上記のような会話が出ると言うことは、常識でも無いんですね。
というか算数の復習をしたほうがいいんじゃない？数学かな？
そう感じた最近の出来事でした。
