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非天マザー by B-CHAN

iPhoneの使い方、IT、金融、経済、不動産、保険、ビジネス、音楽、映画、ニュース、自己啓発などを語ります。

収益不動産の情報が欲しいんですよ

管理戸数を増やす

マンション

 

 

ボクの仕事のひとつが、不動産の管理です。

事業を拡大するためには、管理の個数を増やす必要があります。

 

例えば、30戸のマンションを10棟管理しているのなら、管理戸数は300戸。

これを1000戸、2000戸、3000戸、4000戸と増やしていく必要があります。

 

マンションやアパートには大家さん、いわゆる不動産オーナーがいます。

それは不動産会社であったり個人であったり。

 

そして、管理に関しても、自分で管理する人もいれば、自社で管理する人もおり、あるいは、ボクらのような管理会社に委託するオーナーもいます。

 

要は、管理会社と言うのは、オーナーからどれだけたくさんの物件の管理を受託するかが勝負なんです。

 

管理会社と言うのは典型的なストックビジネスです。

ストックビジネスというのは、数を積み上げる(ストックする)ビジネスと言うことです。

 

携帯電話のキャリアと同じです。

いったん契約が開始されれば、毎月毎月、継続的に収入を得られます。

 

ストックビジネスの逆はフロービジネス(そんな言い方はあまりしませんが)です。

モノを売る仕事はたいていはフロービジネスですね。

例えばクルマを売る仕事。クルマを売り続けないと、つまり売買契約を獲得し続けないと継続的に収入は得られません。

まあ、普通の仕事ですよね。

ストックビジネスは、契約さえ結べば、毎月毎月、収入が入ります。

その分、契約を結ぶのが難しいんです。

 

たいていの不動産オーナーは、どこかの管理会社と管理契約を結んでいます。

そこにボクらが営業に行って、自社に切り替えてもらう必要があります。

当然ですが、契約を切り替えてもらうためには、それだけのメリットを提供する必要があります。

 

物件を獲得してもらう

 

さて、日々、あの手この手で営業しているボクですが、今、オーナーには新しい物件を買ってもらおうと思っています。

つまり、保有物件を増やしてもらうことで、ボクらは管理戸数を増やす作戦ですね。

 

オーナーはすでに不動産投資を行っているので、次の物件保有にも強い興味を持つ人が多いんですが、現在、物件探しがとても難しい状況です。

 

みなさんご存じの通り、今はゼロ金利政策。

つまり、おカネを借りるコストがめちゃくちゃ安いのです。

不動産を買うには通常は全額を自己資金で行うことはありません。

たいていは金融機関からおカネを借ります。

ゼロ金利時代は、おカネを借りるには絶好の時代なんです。

つまり、不動産投資が盛んです。

不動産投資が盛んってことは需要が旺盛ってことなので、不動産の価格は上がります。

単純な話をすると、1年間に1000万円の家賃を生む物件を1億円で買えば利回りは10%ですが、1年間に1000万円の家賃を生む物件を2億円で買えば利回りは5%に下がります。

こんな状態です。利回り的に魅力的な物件を探すのが大変な時代なんです。

必然的に価格の安い物件を探すことになるんですが、そうなるとどうしても古い物件になります。

ここでまた苦悩が。

金融機関は基本的には物件が古くなるほど、ローン期間も短くします。

例えば鉄筋コンクリートの耐用年数は税法上は47年と定められています。

新築から47年経てば価値はゼロと定めているのです。

金融機関は価値がゼロの物件にはおカネは基本的には貸しません。

例えば極端な話、築40年の鉄筋コンクリートのマンションなら、7年のローンしか組めないのです。

価格との兼ね合いでもあるんですが、ローンの期間が短くなれば、それだけ早く返済をする必要があるってことで、1年あたりの返済額は大きくなり、収支が悪くなるんですよね。

年間の家賃が1000万円なのに返済額が1200万円なら破綻ですよね。

現実問題としては47年経ったからと言って建物の価値がゼロになることはありません。

47年を超えても立派に機能しているマンションはたくさんありますからね。

金融機関はあくまでも税法に沿っているだけで実態とはかけ離れているわけです。

これが悩みどころ。

 

新しい物件は購入価格が高すぎて利回りが低い。

古い物件はローンが組めない。

 

それらを解決するにはどうするか。

それは、自己資金を積むことです。

1億円の物件を買うのに1億円のローンを組むのでは無く、5000万円の自己資金を頭金にするわけです。そうすればローンは5000万円で済むわけです。

しかし、5000万円も頭金を用意できる人なんてごく一部。

 

収益物件

 

自分が住んだり仕事に使う不動産とは違って、投資して収益を得るための不動産物件を収益物件と呼びます。

まあ、ぶっちゃけ言えば、ボクはいま、収益物件を探しています。

東京や神奈川でフルローンが組める物件。

 

もし思い当たる人がいれば、情報ください。

 

ああ、普通に仕事のことを書いてしまいました。

4月1日に書いたんですが、冗談でも何でも無いです。